La révision annuelle et exceptionnelle du loyer

Quel cadre juridique est applicable au loyer, cet élément clé du contrat de location ? Dans quel cas le propriétaire a-t-il le droit de réviser son montant et dans quelle mesure ? Nous vous présentons ces éléments essentiels pour envisager votre location plus sereinement.

Le loyer initial est fixé librement entre les parties. Le locataire peut demander une quittance qui mentionne le montant du loyer et des charges qu’il paie ou aura à payer. Même si elle n’est pas obligatoire, le propriétaire ou le professionnel chargé de la gestion du bien immobilier est tenu de remettre gratuitement cette quittance au locataire à sa demande.

En principe, le propriétaire n’a pas le droit d’augmenter le loyer en cours de bail.

Pourtant, le contrat de location peut prévoir une révision annuelle. Elle ne peut pas excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l’INSEE. Cet indice correspond à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer sur les douze derniers mois.

Le loyer sera donc révisé à la date indiquée dans le contrat ou bien, à défaut, à la date anniversaire du bail. Le calcul du loyer révisé peut se faire selon la formule suivante :

(ancien loyer x nouvel indice)/ancien indice = nouveau loyer.

Quand rien n’est précisé dans le bail on retient le dernier indice publié à la date de signature du bail. Pendant toute la validité du bail il faudra utiliser le même trimestre de référence.

La deuxième exception à cette règle est le cas où le propriétaire a effectué à ses frais les travaux d’amélioration. Une clause présente sur le bail ou via un avenant doit fixer la majoration du loyer et les modalités de la réalisation des travaux. Il ne s’agit donc pas de travaux de mise aux normes mais uniquement de travaux qui améliorent la qualité des prestations existantes.