La lettre de congé doit obligatoirement comporter le motif, sous peine de nullité. La loi limite à 3 les raisons pour lesquelles le bailleur peut donner congé au locataire :
- La reprise du logement pour y habiter personnellement ou faire habiter ses proches (conjoint ou partenaire pacsé ou concubin notoire depuis au moins un an, ascendants et descendants du propriétaire et de son conjoint) ;
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La vente du logement. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur l’achat du logement. A ce titre, la lettre de congé vaut offre de vente au locataire. Elle doit comporter le prix et les conditions de vente afin que le locataire puisse se déterminer. Il dispose de 2 mois pour faire connaitre sa décision. S’il l’accepte, il dispose d’un nouveau délai de 2 mois pour réaliser l’achat (4 mois s’il recourt au crédit immobilier).
Attention, si vous décidez de baisser le prix, vous êtes tenu d’en informer le locataire qui disposera d’un nouveau délai d’1 mois pour accepter ou refuser l’offre. L’absence de réponse est considérée comme un refus.
- Le motif légitime et sérieux. Il s’agit le plus souvent des retards répétés du paiement du loyer et des charges, des troubles de voisinage etc. Il appartient au juge de définir, au cas par cas, si le motif invoqué par le bailleur entre dans cette définition.
Le congé pour vente ou reprise doit être suivi d’effet. A défaut, le locataire peut contester la validité du congé et obtenir des dommages et intérêts, si l’intention frauduleuse du propriétaire est prouvée.