La garantie des vices cachés

Qu’est ce qu’un vice caché ?

Un vice caché est un défaut important qui rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné (l’habitation dans le cas d’un logement) ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur aurait refusé la vente s’il l’avait connu (par exemple, en cas de défauts affectant les fondations d’une maison, en cas de présence de termites dans un immeuble, ou encore si la maison est construite sur un terrain pollué).
En présence de vices cachés, l’acheteur a le choix entre :

- se faire restituer le prix de vente et les frais accessoires (et rendre l’immeuble) ;

- ou bien demander une diminution de ce prix.
Si le vendeur connaissait les vices cachés, il doit, en plus de la restitution du prix qu’il a encaissé, payer à l’acquéreur des dommages et intérêts.

La clause de non-garantie peut être autorisée

Si le vendeur est un particulier (non-professionnel) et s’il ignorait l’existence du vice, il peut s’exonérer de la garantie des vices cachés par une clause insérée dans l’acte de vente.
En pratique, cette clause figure d’ailleurs systématiquement dans les contrats de vente.
Il faut cependant que le vendeur ne soit pas de mauvaise foi. S’il connaissait l’existence du vice, la vente pourrait être annulée pour « dol » (manœuvre frauduleuse ayant pour objet de tromper quelqu’un pour avoir son consentement) et l’acquéreur pourrait obtenir non seulement la restitution du prix mais aussi des dommages et intérêts.

La clause de non-garantie est interdite

Dans certains cas, l’acquéreur est toujours garanti contre les vices cachés et la clause libérant le vendeur de sa garantie est écartée :

- si le bien a été vendu par un professionnel (marchand de biens notamment), le professionnel est censé connaître les défauts du bien vendu et il ne peut s’en exonérer ni par une clause insérée dans l’acte ni en prouvant sa bonne foi ;

- en cas de présence de termites, de plomb ou d’amiante dans les locaux et en l’absence de constats établis par le vendeur avant la vente.

Les délais pour agir

Le délai pour intenter l’action en garantie des vices cachés est de 2 ans à compter de la découverte du vice.
S’il s’agit de la vente d’un immeuble à construire, l’action doit être introduite dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents, c'est-à-dire 1 an à compter de la réception des travaux.
L’acheteur peut commencer par saisir le juge des référés et demander une expertise. Cette saisine interrompt le délai de prescription de l’action.
Attention : si l’acheteur laisse passer le délai de 2 ans, il n’a plus d’action possible.