Les travaux dans une copropriété

Les travaux d’entretien

• Les travaux de petit entretien peuvent être décidés par le syndic sans autorisation préalable des copropriétaires. Changer une vitre cassée ou remplacer une ampoule est considéré comme des travaux de petit entretien.
  L’assemblée peut fixer une somme au-delà de laquelle le syndic devra consulter le conseil syndical (par exemple 450 ou 500 € ) ou encore obtenir une autorisation de l’assemblée.
  
• Les travaux de gros entretien (par exemple le remplacement d’un élément de l’ascenseur, la réfection des cages d’escalier ou la consolidation des balcons) qui sont indispensables au maintien en bon état de l’immeuble doivent être votés en assemblée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10/7/1965 c'est-à-dire la majorité des voix exprimées en assemblée.
  Là encore, l’assemblée peut décider d’un seuil au-delà duquel le syndic devra mettre plusieurs entreprises en concurrence.
  

Les travaux urgents

Les travaux urgents (par exemple le remplacement d’une canalisation éclatée par le gel) sont du ressort du syndic. Il n’a pas besoin d’avoir une autorisation pour y procéder et engagerait même sa responsabilité s’il n’intervenait pas. Mais il doit avertir au plus vite les copropriétaires et convoquer une assemblée pour ratifier ses décisions.
Les travaux sont votés à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965. Avant l’assemblée le syndic peut demander une provision à chaque copropriétaire. Cette provision ne doit pas dépasser le tiers du devis estimatif des travaux.
Si un copropriétaire refuse de payer, il peut contester l‘urgence des travaux devant le tribunal de grande instance.

Les travaux d’amélioration

L’amélioration d’une copropriété peut consister à installer un ascenseur ou un tapis dans l’escalier. Pour tous les travaux liés à l’amélioration, la transformation des locaux ou pour décider des modalités de fermeture des portes de l’immeuble, il faut un accord de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix (majorité renforcée de l’article 26 de la loi de 1965).
Si cette majorité n’est pas obtenue, un second vote peut avoir lieu pour approuver la résolution. Ce second vote est possible si le premier vote a recueilli les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée. Les travaux sont adoptés si, lors de ce second vote, ils sont approuvés par les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Les travaux obligatoires

Les travaux peuvent être rendus obligatoires par des lois ou règlements, dans un souci de sécurité, de salubrité ou d'hygiène. Ils peuvent concerner les parties communes mais aussi les parties privatives.
Il peut s’agir de travaux :

- d'équipements communs : branchement sur des canalisations, raccordement à l'égout, création de canalisations, conformité des ouvertures et aérations… ;

- nécessaires à la sécurité des ascenseurs, des portes de garage, la pose de compteurs d'eau chaude, le système de chauffage dans certains cas, la recherche d’amiante dans les parties communes, la protection contre le saturnisme.
Certains travaux peuvent aussi être imposés par arrêté du maire comme le ravalement (la notification est adressée au syndic qui en informe chaque copropriétaire par lettre recommandée avec AR) ou la recherche de la présence de termites.

Ces travaux doivent être votés à la majorité de l’article 25 de la loi (majorité des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés).