Évaluer sa capacité d’emprunt

L’apport personnel

L’apport personnel est le capital que l’on apporte pour acheter un logement. Il sert de base pour obtenir le ou les prêts nécessaires à l’acquisition. Les banques refusent souvent d’accorder un prêt si l’emprunteur n’a pas fait « d’effort personnel » ; un minimum de 10 % est recommandé.
L’apport peut être constitué des économies de l’emprunteur, d’une donation faite par un parent ou du prix de vente du précédent logement.

Les ressources

Pour évaluer ses possibilités d’emprunt il faut définir le montant des ressources dont dispose le futur emprunteur. Sont ainsi pris en compte les bulletins de salaire et avis d’imposition. Mais les sommes remboursées ou versées ponctuellement, comme les prestations familiales ou pensions alimentaires, ne sont pas retenues.
En fonction de ces ressources, la banque calcule le montant de la mensualité maximale du prêt, en n’oubliant pas la règle suivante : la part consacrée au remboursement du crédit immobilier ne doit pas dépasser 30 % des revenus nets annuels de l’emprunteur.

Le revenu disponible

• Le montant des remboursements est fixé en considérant l’apport personnel, les ressources de l’emprunteur mais aussi en déterminant toutes les dépenses incompressibles. On aboutit ainsi à la notion de revenu disponible ou de « reste à vivre ».
  Le revenu disponible est ce qui reste pour la vie courante après déductions des charges. Les charges comprennent le remboursement des crédits, les impôts, les assurances… En fonction de la composition de la famille, la banque décide si ce revenu disponible est suffisant ou non pour éviter une situation de surendettement. Souvent elle essaie d’envisager avec l’emprunteur des dépenses prévisibles : changement de voiture, frais d’études des enfants…
  
• À ce stade de la négociation, la banque peut demander une nouvelle garantie en plus de l’hypothèque inscrite sur le logement. Cette garantie peut être une caution donnée par une personne qui payera les mensualités à la place de l’emprunteur ou qui acceptera l’inscription d’une hypothèque sur un bien immobilier lui appartenant.